民建许昌市委会第三支部副主委、许昌市不动产登记中心魏都分中心副主任王婧晶，民建许昌市委会第三支部主委、河南本岩建设有限公司董事长王勇，民建会员、许昌市建设工程安全监督管理站科员李英歌反映：土地是经济发展的一种重要资产，土地收储是通过明确土地归属权进而实现国家对土地资源的直接调控。土地收储工作在增加各级地方财政收入、加快城市有机更新、推动重大项目建设、调控土地交易市场、促进节约集约利用等方面发挥了积极的作用。但是，资金来源单一、有效供给不足、收储程序不规范等发展瓶颈问题逐步凸显，严重制约经济发展。因此，加强对土地资源的规划和管理，优化土地资源配置至关重要。

一、土地收储现状

（一）土地收储体制机制有待完善。部分地市收储机构为市、县（区）的职能部门，个别收储机构是独立运行，造成市区两级土地收储机构缺乏协作，上下联动不够，存在以下问题：一是市本级土地收储机构隶属关系不规范；二是各部门在征收、开发、收储、供应等环节的职责划分不清，土地收储机构统一组织实施的职能无法履行，造成土地收储工作谋划不到位、收储土地管护不到位、补偿情况掌握不透；三是土地收储机构前期开发、管护等费用标准不一，收储成本普遍偏高、增加了财政资金支出；四是由于市区两级联动不够，统一规划地块收储进度不一致，造成收储宗地无法及时出让，长期占压财政资金。

（二）土地收储资金投入不够且没有建立资金专用账户。一是融资渠道单一、风险高。土地收储资金来源主要是财政资金和土地收储专项债券资金，由于财政直接投入不够，致使市土地收购储备中心多数采用“预购式”收储，导致收储工作进度缓慢。二是随着棚改逐步退潮，以及房屋销售市场降温等方面影响，二三线城市的房地产市场面临土地难出让的困局。目前，市级土地收购储备中心收储资金账户已被撤销，收储资金与日常经费共用一个账户，既违反了《土地储备资金财务管理办法》（财综〔2018〕8号）规定，也造成土地收储资金使用申请运转周期进一步拉长。

（三）土地收储、出让计划的可行性论证不够。各县、区政府（管委会）在编制收储出让计划时，对项目的规划用途、收储资金、上市时间等研判不够，造成出让土地达不到净地标准，存在批地空闲、有项目无资金、浪费建设用地指标等问题。各县、区政府（管委会）在收储宗地的安排上，缺乏整体性规划，更倾向于收储成本低、易于收储的宗地，对于收储难度较大的宗地积极性不高，造成控制性规划随意调整。部分企业资金困难，无法按土地出让合同约定时间缴付土地出让价款，造成土地荒芜。                                                                                

（四）监管不严易造成问题地块的出现。在实际的土地执法过程中，国土资源执法缺乏实效性，申请强制执行需至少2周；为吸引更多的企业“进来”，部分地市未按规定标准审核，甚至放宽土地政策，批少占多；国土资源部门权力有限，执法缺少强制性，联合执法费用高。

（五）土地一级整理市场不规范。一是部分规划设计粗糙，不利于开展监理工作。设计单位未深入现场调查，施工单位实施难度大。二是遴选招投标方式没有体现出中标人的优势，围标现象严重，部分中标公司不懂土地整治技术，只负责出借资质，没有参与项目管理，降低施工质量。三是变更管理程序未结合实际，增加监理单位的管理难度。采用一刀切政策，一律要求按设计施工，中途不得变更，或上报市级主管部门变更实施花费时间长，延误工期。

二、意见建议

（一）理顺体制机制，强化“五统一”。强化市级土地收购储备中心统筹指导作用，下设分中心，为市土地收购储备中心分支机构，明确各土地收储分中心接受市土地收储中心和各区政府（管委会）的双重领导，收储业务统一归市土地收购储备中心管理。尽快建立统一规划、统一收储、统一开发、统一供应、统一管理的“五统一”大收储机制。在具体实施上，坚持市区两级联动，由市级土地收储机构统筹协调科学编制年度土地收储计划、土地出让方案等全生命周期方案，各区（管委会）土地收储机构配合属地政府具体实施（包括安置补偿、前期开发等工作），出让后由市级土地收储机构协同市财政部门统一清算。

（二）拓宽筹资渠道，破解资金瓶颈。一是建立一个土地收储中心，多家市属国有平台公司参与的土地收储模式。对拟收储的土地，由市政府召开授权专题会形成会议纪要，并委托土地收储机构与市属国有平台公司签订授权协议，授权市属国有平台公司作为片区开发项目主体，进行收储土地的前期开发工作。达到入库条件后，移交土地收储机构进行收储并根据市场情况适时供应。二是将市财政按2%计提的国有土地收益基金拨付到土地储备资金专户，并列入年度财政预算，滚动积累，专项用于土地收储。

（三）严格成本管控，合理分配收益。一是进一步规范土地收储涉及的中介机构管理。市中心城区范围内土地收储、出让需要的土地评估、测绘等中介服务，必须在市自然资源和规划局中介服务机构备案，并通过公开、公平、公正的方式选取使用。二是土地收储资金收支管理应严格执行财政部、自然资源部关于土地收储资金财务管理的规定。市土地收购储备中心所需的日常经费，纳入政府预算，与土地收储资金实行分账核算。三是市区两级土地出让收入统一缴入市级财政部门，由市政府合理确定市区两级分配比例。

（四）加快存量土地收储，为城市更新打好基础。全面摸清中心城区闲置、低效等存量土地底数，按照“一地一策”的原则，建立台账，为实施土地储备提供详实的基础资料和科学决策依据。探索对集体经营性建设用地使用权进行收储，集体土地通过前期整理达到供应要求后，纳入土地收储机构集体经营性建设用地收储库，实施动态化、全流程统一管理。土地收储过程中，针对用地单位不积极配合的，通过顶格收取城镇土地使用税、房产税；在用水、用地等方面实行差别化政策等措施，倒逼企业主动配合收储。针对用地单位有被收储意愿的，通过在税收、用水、用电等方面给予企业一定的优惠政策；采用企业入股的方式，同股同权，共享土地收益等措施提高收储质效。

（五）搭建土地收购储备综合管理信息平台。为实现土地收储数字化、精细化管理，为收储工作的科学研判做技术支撑，搭建土地收购储备综合管理信息平台，统筹国土空间规划信息、土地收储信息、资金管理信息，基准地价信息、控制性规划信息、不动产信息等，实现“一张图”管理。